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        新政沖擊波下五城記:上海樓市交易談判到凌晨

           信息來源:時間:2020-04-04 20:43:12
          五城記:3·30新政沖擊波
        編者按
        二套房商貸首付比例下調至40%、公積金貸款首付下調至30%,滿兩年的住房入市交易免征營業稅……3·30新政組合拳直指樓市改善型置業,北上廣深等一線城市、杭州武漢等重點二線城市的二手房市場迅速引爆。
        與此
        相關公司股票走勢
        泰禾集團28.49+1.786.66%
        陸家嘴40.39+1.393.56%
        同時,不少開發商加入借3·30新政東風的行列,但各地反應不一。正如業內對3·30新政的判斷:一線城市和部分重點二線城市樓市將受惠更多,而大部分二線、三四線城市將在高庫存壓力下,難以借政策利好改變供需失衡狀況。
        上海:股市撤資買房 交易談判到凌晨
        羅韜
        [ 德佑鏈家給記者的數據顯示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中僅次于2013年的清明假期 ]
        這一個清明節顯然讓在虹口工作的宗冠軍有一點措手不及,作為德佑鏈家虹口A組分行經理的他每年清明假期都會“加班”,但是今年他在這個假期卻只剩下了上班。
        4月5日,《第一財經日報》記者見到宗冠軍時他正在給客戶查詢房源信息?!皝砜捶康目蛻舫躅A料?!?div style="height:15px;">
        整個清明假期,宗冠軍和他的團隊都在進行買賣房屋的“撮合”?!拔覀儓F隊每天7點左右就要去公司,開始整理房源為客戶帶看做好準備和安排,而我們最近每天都凌晨2點才到家,因為每晚都有客戶談判到凌晨才完成交易?!弊诠谲娞寡缘?。
        交易談判到凌晨
        本報記者從多個渠道采訪獲悉,上海很多二手房業主報價分別上漲20萬~30萬不等。
        這些敢率先調價的二手房大多是指買房時間超過2年但不滿5年的房子,漲價完全得益于“3·30新政”:滿兩年不足五年的房子入市交易時免征營業稅。而在之前,這類房子交易時必須繳納5.5%的營業稅,若是一套500萬的房子,則需要繳27.5萬營業稅。
        李先生已經看了半年的房子,一直在猶豫在哪里買房子。在銀行工作的李先生目前有一套價值300萬左右的房子,準備購置一套500萬左右的房屋改善住房條件。而在“3·30新政”出臺的第二天,也就是3月31日,李先生就向單位請假去看房, 擔心房子后面會出現跳價,在當天夜間就約房東交定金準備簽約購房。
        “從早到晚都在帶客戶看房,清明節我們團隊無人休息,進入4月以來我們就都是這個狀態?!弊诠谲姼嬖V記者。
        也有二手房客戶為了即刻買房簽下“神奇”合約。位于虹口區的一套750萬住宅,客戶為了馬上簽約承諾3個月之內完成過戶,并承諾每拖延一個月愿意賠償違約金5萬元。而這個購房者本身已經有兩套房,在限購的范圍內,這意味著該客戶還需要在近期立刻處理掉至少一套房子。
        賣股票來買房
        3·30新政后的48個小時,上海融創綠城的項目就銷售超過了5個億。
        “我們很多客戶都是賣掉股票然后來買房,在和他們的交流中發現,他們覺得投資股市不如投資樓市,更多的也是出于改善自己居住條件的要求?!鄙虾H趧摼G城相關負責人告訴記者,“目前看來,很多高凈值有改善住宅需求的客戶都是來自金融界?!?div style="height:15px;">
        “清明節三天的項目銷售業績為6000萬,較之前大大提高。最近成交的客戶主要還是為了改善居住的需求?!痹谑蹣翘幪┖碳瘓F上海區域副總經理沈楊告訴記者,“也有客戶是從股市里面套現來買房?!?div style="height:15px;">
        沈楊同時提到,目前很多客戶對于上海政策落地還在觀望,而目前股市行情也還不錯,因此市場的持續回暖可能還需要3~4個月。
        德佑鏈家給記者的數據顯示,清明假期三天上海成交一手商品房486套,在近五年清明假期中僅次于2013年的清明假期。記者注意到,上周(3月30日~4月5日)上海市一手商品房成交面積為29.49萬平方米,環比前周下跌13.58%,成交均價為25543元/平方米,環比前周下跌10.70%。
        對此,金豐易居&佑威聯合研究中心聯席主任黃志堅認為,各種影響樓市的力量歸根到底都是影響供求關系的因素,只有成交量持續放大,使得去化時間明顯縮短到供應偏緊、供不應求的區域,房價才會有逆轉向上的動力。換句話說,在“供大于求”的狀況下,房價沒有上行的動力,只有下跌的壓力。
        黃志堅也同時提到,上海樓市存在著結構性失衡,100平方米以下的商品房住宅供應占比偏小,卻是成交的主力。持續放量后,這樣的產品會供應偏緊,往往會率先逆轉。
        新政攪動北京二手房市場 中介“猛攻”購房者
        蔡胤
        [3月1日~3月30日,北京市二手住宅網簽量10152套,成交量環比上升17%,同比上升13.5%,成交均價則繼續保持相對平穩狀態,環比微降1%]
        剛過去的一個星期,在北京二手房市場上,樓市新政引發的中介、業主、購房者的三方博弈正在繼續。這是3·30新政出臺后的首周。
        怎樣以“窗口期”促成交?漲還是不漲?買還是不買?伴隨著中介牽引下買賣雙方的心態變化,北京二手房市場也悄然走到了新泡沫與新理性的岔路口。
        興奮的中介
        “火爆”,4月4日,清明節假期的第一天,北京朝陽區青年路附近一家房產中介門店里,中介小杜用這兩個字形容近期的二手房市場。
        由于2005年前后面市的房源供給較大,這里一向都是北京二手房成交相對集中的片區。和其他中介一樣,小杜最近都頻繁把“新政”兩個字掛在嘴上,催促客戶在房價上漲前趕緊出手。他以附近均價相對較低的國美第一城小區舉例說:“這個小區上月賣了30套,這個月保底能賣70套?!?div style="height:15px;">
        3·30新政被業內解讀為“寬松組合拳”,除了調控態度轉向的標志性意義,也將一定程度上釋放“買一賣一”的換房改善需求。
        新政一出,嗅覺敏銳的北京中介便對換房客戶展開“猛攻”。從3月30日下午新政公布開始,到整個清明假期,在朝陽公園附近從事中介工作的小趙都通過電話和微信,頻繁聯系近期有換房需求的客戶。他告訴《第一財經日報》記者,這時候最有用的推介方式,不是尋找低價房源,而是告訴客戶現在已經到了買房窗口期,能省不少錢。
        他舉了其中一位客戶的例子說,兩口之家兩年前結婚時按揭買了一套一居室,希望再買進一套90平方米、市價350萬元左右的兩居室。
        “過去是認房認貸,二套房只能貸出三成,首付七成,但現在如果他手上的一居室賣了,也沒有其他房貸未還清,即可以按照首套辦理貸款?!毙≮w說,這位客戶看上的房子,因為單價沒有超限屬于普通住宅,契稅票填發日期至今剛好滿兩年,因此營業稅免征,即350萬元網簽價格的5.6%、19.6萬元可以免交了。
        本報記者在小趙工作的片區走訪時看到,在一單價超過5萬元/平方米的高檔小區,其中一棟公寓一層的大堂里,前臺物業工作人員一邊收發快遞,一邊忙著讓來訪人員登記身份信息。她拿出來訪登記表格對記者感慨:“最近也不知道怎么回事,看房的人特別多,原來周末一天只登記一頁紙,現在一天要登記兩三頁?!?div style="height:15px;">
        從剛過去的3月月度成交量來看,北京的二手房呈現成交升溫、價格平穩的局面。來自鏈家地產的數據顯示,3月1日~3月30日,北京市二手住宅網簽量10152套,成交量環比上升17%,同比上升13.5%,成交均價則繼續保持相對平穩狀態,環比微降1%。
        理性的業主
        新政讓中介興奮不已,購房者情緒是否也已經被點燃?
        “我既然錯過了去年的機會,現在也沒必要太著急了,感覺很難再大漲了?!苯衲?3歲的黃進(化名)在國貿一家外資企業上班,現在住在南三環一套80多平方米的兩居室里,她打算為父母再購入一套兩居室,但她至今沒能下決心,原因是覺得眼下的房價上漲空間有限。黃進至今仍在羨慕好友去年以330萬左右的價格買入的一套房子,而今同戶型價格已經超過了360萬元。她告訴記者,雖然新政后身邊不少人對她說,現在不買北京四環里的二手房還要漲價,但她感覺目前房價基數已經很高,即使繼續上漲,空間也不像過往那么大了。
        實際上,像黃進這樣觀望的購房者不在少數。鏈家地產分析師張旭告訴本報記者,雖然此番政策能帶動改善性需求的入市積極性,不排除二季度或下半年房價出現上漲的可能性;但與以往相比,此輪調整買賣雙方相對更為理性,購房者也少見恐慌性入市,市場是否接受部分房源報價上漲,仍有待觀察。張旭所言的房源報價上漲,指賣房業主聽聞新政后提高報價,本報記者日前走訪二手房市場發現,新政出臺后一些業主的確有意調高報價,但現象并不普遍,漲價幅度也較小。
        張旭所在的鏈家市場研究部對“新政”后的首日北京二手房成交做的統計發現,未出現大幅漲價。該部門提供給本報記者的一份監測報告顯示,根據門店所反映的情況,新政出臺后首日,簽約成交客戶增多,其中主要為之前已經看好房子的剛需客戶,實際成交價格保持平穩;部分區域2到5年房源增多,且這部分房源業主報價有一定上漲,但漲幅不大,一般在5%以內。從市場整體情況來看,買賣雙方表現較為理性,并未因新政出臺而出現恐慌。
        新政后續效應將如何?
        于北京而言,二手房這一存量市場,一貫對政策極為敏感,同時占據著大部分的成交套數。新政后的二手房買賣雙方,將引領成交走向什么趨勢呢?對此,萊坊董事及大中華區研究及咨詢部主管紀言迅認為,自2014年以來,中國房地產投資增速放緩,庫存上升,房價有所回落。央行此次調整個人住房貸款政策,將二套房貸首付比例降至四成,預計有利于釋放改善性住房需求,活躍房地產交易,進一步刺激居民的住房需求。然而,從全國來看,目前投資性需求已經明顯下降,并且不少城市的供應量很大,因此新政是否會刺激房價上升還有待觀察。
        世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉則對記者表示,對于此次降低二套房首付比例的政策,資產價格較高、對信貸依賴較重的一、二線市場更為敏感,購房者支付能力和市場情緒將進一步提升;而對于廣大三、四線城市,去庫存效果還有待觀察。
        關于新政對于開發企業的影響,標準普爾則指出,中國房地產政策放松并不能為開發商帶來快速改善。標準普爾信用分析師葉翱行對包括本報在內的媒體記者表示,中國最近的房地產寬松政策可能增強購房者對市場的預期,從而推動銷售上升,但開發商能夠多快清理庫存還有待觀察,開發商自身的執行能力將決定它們如何度過艱難的市況。
        “我們預期未來12個月內中央政府將宣布更多政策刺激房地產行業的增長。但是,由于平衡房地產行業供應過剩的狀況需要時間,我們預計未來12個月內平均售價將下降5%,而銷量增長將保持穩定?!比~翱行說道。
        深圳:二手房成交火過國慶長假
        吳斯丹
        王帆(化名)怎么也沒料到,就在自己猶豫的一天內,事先看好的一套價值300萬的二手房被別人搶走,而且是在業主加價10萬的情況下。
        事情發生在“3·30新政”公布后的第二天。
        在深圳,這樣的例子并不少,新政公布之后很多二手房業主“坐地起價”,少則幾萬,多則幾十萬,很多買家抱著“看漲不看跌”的心態迅速下單。
        這可把中介們忙壞了。深圳中原住宅部副總經理謝建奎告訴《第一財經日報》記者,在剛剛過去的清明小長假,深圳中原龍崗片區的成交甚至比去年國慶還要火熱。
        “比國慶還火”
        對于需求遠遠大于供應的深圳來說,“3·30新政”讓早已回暖的樓市愈加火爆,尤其是二手房。
        謝建奎告訴本報記者,3月30日17點多新政出臺后,短短幾個小時的時間就讓深圳中原龍崗片區當天的成交量比以往上漲了三成。
        據了解,深圳中原地產多個店鋪在新政出臺當晚就已延遲閉店,簽約量和價格都有不同幅度的上漲。
        “龍崗區的房價相對其他區域較低,業主一般都會加價3%~5%,比如一套450萬的房子,有業主就加價15萬?!敝x建奎說。
        另一家中介機構的數據佐證了這個事實。根據深圳美聯物業的監測,在旗下門店放盤的二手業主,大部分在新政出臺當晚就已對放盤價進行上調,價格調整的比例為:普通住宅大約在5%~10%,豪宅在10%~15%。
        但這并沒有阻礙購房者的熱情,與之相反,購房者的下單速度相比過去要快很多,甚至出現搶房的現象。
        謝建奎分析,很多業主都是春節前開始看房,春節后的房價已經出現了一定上漲,而新政出臺后房價飆漲,這個時候一些業主就按捺不住,選擇快速下單以防房價再漲。
        “新政第一周,我們片區門店的成交是一天比一天好,多的時候50套,這可比去年國慶的情況還要好,那時每天成交在40套左右。平時的成交則只有30套?!?謝建奎對本報記者透露。
        一些買家對此也表示出無奈:全國房價都跌,唯獨深圳房價漲,手快有手慢無。
        謝建奎預計,二手房在4月還會保持火熱行情,但進入到5月可能就會有所回落?!耙粋€月的時間,老客戶們該買的應該都買了,新客戶需要一定時間來接受不斷上漲的價格?!?div style="height:15px;">
        開發商暫未敢漲
        與二手房的火熱相比,深圳的新房市場相對平穩,暫未出現明顯的漲價。
        一方面是由于新房供應不足。據美聯物業全國研究中心統計,因央行3·30政策細則尚未落地,且清明假期來臨,新政首周深圳無盤推售,僅有一個項目開放樣板房,少數舊盤加推。
        美聯物業研究中心分析,受去年底大幅走量和觀望政策環境的影響,近期開發商的推盤意愿不夠強烈,節后一手住宅供應小拾升軌,但預售、推售量均較為保守。市場預期走勢判斷對開發商的入市態度形成影響,目前開發商仍以小盤操作為主,動作集中于少量加推和小幅提價的層面,要價強硬者多為位于后海-蛇口、龍華等片區的熱銷項目。
        “本次3·30新政出臺,鑒于財稅政策落地更快過商業銀行信貸政策,其對二手市場的激勵作用明顯大于一手市場?!泵缆撐飿I研究中心經理何倩茹對記者表示。
        深圳二手房營業稅5改2的政策已從3月31日起執行,公積金貸款首套房首付比例最低20%、二套房首付比例最低30%已從4月7日起執行,但商業貸款的二套房比例尚未下調。
        價格方面,何倩茹分析,二手業主手持房源少,沒有銷售壓力,而開發商有去化壓力,暫不敢明顯提價,更多是選擇減少優惠措施、試探性漲價。
        美聯物業預計,4月全市將有21個項目入市銷售,其中有11項目開盤,10盤加推,羅湖的黃貝嶺、南山的前海-后海-蛇口、寶安的龍華、龍崗中心區等區域均有項目推出。隨著政策出臺,后市看漲,4月中旬起推盤有望逐步走熱。
        武漢:小戶型成交火爆 最火3月難消庫存壓力
        周芳
        [ 3月武漢住宅成交17228套,較2月的8393套大漲105%,實現翻番,較去年同期增長13%,是最近十年武漢最火的3月 ]
        突破桎梏,武漢樓市又火了?
        近日,《第一財經日報》記者采訪發現,3·30新政出臺后,武漢購房者的熱情著實被點燃了,出手的多咨詢的更多。
        “雖然新政出來還沒幾天,而且銀行貸款下調通知也還沒落實,但是明顯感覺銷售情況比之前好多了?!?月7日,武漢市徐東板塊一樓盤置業顧問告訴本報記者,很多客戶選在清明小長假期間簽訂了購房合同,而且付了首付,就等銀行政策出來后去辦貸款。
        在新政刺激下,改善型大戶型和投資型小戶型成為交易最活躍的領域。
        成交創十年同期新高
        “新政出來后,這幾天每天成交量都在7~8套房左右?!惫夤劝鍓K一樓盤置業顧問說,她每天都要接待二三十撥來看房的人?!敖裉焓且驗橄掠?,要不然售樓部(看房人)就滿了?!?div style="height:15px;">記者了解到,用于改善居住水平的150平方米以上大戶型和用于投資的50平方米以下小戶型均出現銷售井噴。上述徐東樓盤置業顧問表示,二套房首付最低可四成、二手房營業稅“5改2”的規定,對于改善性購房家庭的幫助作用最大,也刺激了部分“以舊換新”的觀望人群出手。
        該置業顧問說,之前二套房商貸首付要七成,手上有70萬的購房者只能買100萬左右的房子,100萬在徐東這個地段只能買90平方米左右的房子?,F在商貸首付降至四成,手上有70萬的購房者可以買175萬左右的房子,客戶基本就會選擇買個大戶型一次到位了。
        而在高校云集的光谷板塊,除了大戶型銷量有所提升外,50平方米以下的小戶型也備受投資客青睞?!拔錆h整頓膠囊房,加上二套首付四成的新政策出臺,雙重利好疊加,促使高校周邊的小戶型房型開始走俏,我們樓盤30平方米的戶型基本售罄了?!弊溆谥心县斀浾ù髮W與中南民族大學之間一樓盤的置業顧問告訴記者。
        武漢房管部門發布的最新數據顯示,3月武漢住宅成交17228套,較2月的8393套大漲105%,實現翻番,較去年同期增長13%,是最近十年武漢最火的3月。
        不僅如此,在全國100個城市3月住宅平均價格環比小幅下跌0.15%之際,武漢以1.42%的漲幅躍居全國十大城市之首。
        縱觀2015年一季度,武漢住宅成交量更達4.09萬套,高于2014年同期的3.49萬套,增長17.2%。
        多重因素制約漲價預期
        記者注意到,2014年武漢住宅成交17.9萬套,連續三年創出歷史新高,同時供應量亦連續5年創下新高,特別是城中村舊城改造用地大量入市,潛在供應壓力進一步增大,因此在2014年限購限貸放開、兩次降息后,武漢大部分的住宅項目均借助利好加快賣房,而不是提價。
        湖北房地產經濟學會常務理事李國政認為,2015年,基于庫存與潛在供應較大的現實,對八成以上的開發商來說,2015年總目標依然是去庫存。李國政說,目前,武漢在售項目至少在350個以上,平均到每個項目月均銷量不到50套,區域和項目之間,貧富差距也很大,有的項目銷量只有個位數,銷售壓力絲毫未減。
        對于政策預期,據武漢公積金管理中心介紹,武漢自1996年發放該市第一筆公積金個人貸款,到2015年1月底,全市新增公積金個人貸款536億元,累計貸款總額達到1004億元,個人貸款余額666.12億元。住房公積金個人貸款發放率已達98.92%,在全國同類城市中排名第二位。為緩解公積金流動性趨緊壓力,武漢在國內首創公積金個貸資產證券化,在上海陸家嘴金融交易所將部分公積金、個人住房資產收益權轉讓,募集資金3.55億元全部用于解決繳存職工基本住房需求貸款。
        李國政表示,武漢公積金貸款連續幾年“放水”,已啟用金融方案防止公積金斷貸,因此進一步放松政策的空間已不大,對于現有住房超過140平方米以上的家庭購房二套房,實行公積金禁貸的政策亦不會取消。
        杭州:
        再現深夜排隊買房
        開發商加快套現
        羅韜
        [ 截至3月底,杭州市區新建商品房可售155042套,環比2月末增加1118套 ]
        “3·30新政”出臺的第二天,一個彪悍的男子在杭州之江壹號售樓處打開一個紅色塑料手提袋時,樓盤的銷售人員都嚇壞了——里面裝的是50萬元的現金。這個來自內蒙古的客戶沒想到被很多人“圍觀”,也顯得非常不好意思。50萬元首付款,現場點鈔機點了半小時,有好事者量了一下,堆起來有5個iPhone 6 plus那么高。
        “3月30日過后的每一天都在打仗,所有的樓盤都在想辦法搶到購房者,大家都恨不得不睡覺工作?!焙贾輼I內這樣向《第一財經日報》記者描述這里的“戰事”。
        賣!賣!賣!
        “這個內蒙古客戶一大早就打電話來,叫我們把房子給留著,并且承諾晚上8點之前一定會到?!敝继柕臓I銷總監胥靄曾對本報記者說,沒想到這個客戶從上海帶著50萬元現金直奔案場。
        這一切的信號來源于3·30新政“組合拳”落地。
        而在杭州,很多客戶都像上述彪悍大叔一樣,開始了搶房。很多項目都打出48小時不打烊的口號,深夜排隊買房再現杭州。
        3月31日下午,杭州融創官方微信發出一則緊急通知,稱為積極響應利好政策,杭州融創決定3月31日六大項目售樓處24小時不打烊。緊隨其后的,還有碧桂園、雅居樂、景瑞等開發商。
        事實上,杭州透明售房網數據顯示,杭州3月30日成交商品房525套,3月31日成交652套。
        多名業內人士也指出,讓開發商有如此預判的原因,除了去化的壓力,地方細則的修訂還需要時間,這導致了部分購房者的觀望。
        庫存仍然高企
        記者在杭州透明售房網上看到,4月1日杭州成交商品房375套,清明三天日均成交228套左右。截至3月底,杭州市區新建商品房可售155042套,環比2月末增加1118套,再次刷新各月末庫存歷史最高紀錄;庫存增量基本集中在余杭區,3月末余杭 區可售58716套,較2月末增加1111套。
        降價促銷,開發商跑路在杭州也時有發生。
        3月下旬記者在杭州申花板塊的景瑞申花壹號院樓盤了解到,其樓盤打折的決心還是很大的。
        “存2萬抵扣10萬,現在購房享受9.8折,商業貸款享受折扣上面9.8折,周末還有與搜房網的團購活動,團購人數超過20人再享受9.8折?!币晃恍沼嗟匿N售主管告訴記者。
        這樣一算,一套19樓的211萬的房子只需要192萬,價格差別有接近20萬。而上述銷售主管還介紹到這個板塊一直有做促銷的活動,價格相比之前在下降。
        而在申花板塊的另外一個樓盤申瑞國際的業主的壓力可能更大,因為房子無法按期交付。
        “我們要延遲到7月1日交付,原因是我們的土地還存在抵押,因此無法交房,同時裝修公司還在裝修,沒有滿足精裝修標準?!币晃恢脴I顧問這樣向記者解釋。
        記者以購房者參觀該樓盤時發現,該樓盤外部設施已經建好,里面工人正在裝修。但是記者也在業主群里看到,不停有業主在組織維權活動,看來情況并不樂觀。
        雖然申瑞國際對外的報價在1.8萬/平方米左右,但是杭州中原地產給記者的數據顯示,其實際成交價格在1.54萬/平方米左右。
        二套房首付的下調的確促使一批剛需的改善型購房者入市了,比如杭州這兩天成交量的確有所上升,據運河宸園一名剛簽約的業主陳娟介紹,杭州二次改善型的產品大多數總價不低,但新政出來后,大部分已經看了一段時間房子的購房者均認為首付降低對二套房市場而言,是一個利好,因對后市看好,怕開發商漲價,就趕緊簽約了。
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        蜘蛛池